polemik zonasi

Dalam hirarki rencana tata ruang di lingkup kabupaten, terdapat dua jenis rencana tata ruang yaitu rencana umum dan rencana rinci. Rencana umum biasanya dijabarkan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten, sedangkan rencana rinci merupakan penjabaran dari rencana umum dan biasanya mewujud dalam Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kota (UU 26/2007 tentang Penataan Ruang). Setiap rencana tata ruang mempunyai tujuan dan lingkup aplikasi sendiri. Materi teknis RTRW lebih condong pada arahan pola ruang dan struktur ruang untuk mewujudkan kesejahteraan masyarakat, sedangkan materi teknis RDTR lebih condong pada penetapan zonasi untuk mengatur peruntukan lahan pada suatu kawasan. Dengan demikian, dalam hal perijinan lokasi, RDTR lebih aplikatif untuk dipakai sebagai acuan.

Pada dasarnya, yang dimaksud dengan zonasi adalah kawasan atau area yang memiliki fungsi dan karakteristik lingkungan yang spesifik, sedangkan penetapan zonasi (zoning) adalah pembagian lingkungan kota ke dalam zona-zona dan menetapkan pengendalian pemanfaatan ruang/memberlakukan ketentuan hukum yang berbeda-beda (Barnett, 1982: 60‐61; So, 1979:251). Tujuan utama penetapan zonasi adalah menjamin bahwa pembangunan yang akan dilaksanakan dapat mencapai standar kualitas lokal minimum (kesehatan, keamanan, dan kesejahteraan) yang dijabarkan dalam perlindungan agar pembangunan baru tidak mengganggu penghuni atau pemanfaat ruang yang telah ada, pemeliharaan nilai properti, pemeliharaan lingkungan dan penetapan nilai kualitasnya, serta penyediaan aturan yang seragam di setiap zonasi.

Sebagai acuan dalam perijinan lokasi, materi teknis RDTR lebih memperhatikan penetapan zonasi dalam setiap blok luasan lahan. Hasil akhir sebagai keluaran RDTR adalah penentuan block plan (rencana zonasi yang dijabarkan dalam tiap luasan batas fisik kawasan) sebagai acuan pemanfaatan ruang kawasan. Dalam RDTR, tidak hanya diatur zonasi kawasan dalam bentuk dua dimensi saja, tetapi juga diatur prosentase luasan kawasan yang boleh dibangun (BC: building coverage, atau Koefisien Dasar Bangunan; KDB) untuk memastikan adanya ruang terbuka dalam tiap kapling, serta acuan pembangunan kawasan dalam bentuk tiga dimensi (FAR: floor area ratio, atau Koefisien Lantai Bangunan; KLB) untuk memastikan bahwa tiap bangunan mendapat sinar matahari yang cukup.

Dalam RDTR, zonasi yang ada terbagi dalam beberapa jenis zonasi yaitu Perumahan, Komersial, Industri, Pertambangan, Fasilitas Pelayanan, Pemerintahan Pertahanan dan Keamanan, Pertanian, Transportasi, Hutan, RTH, dan Kawasan Campuran. Tiap zonasi memiliki tujuan penetapan dan kriteria teknis tersendiri, serta memiliki aturan khusus dalam pembangunannya. Dengan adanya aturan zonasi, maka perkembangan wilayah akan menjadi teratur sehingga dapat mengoptimalkan pertumbuhan serta meminimalkan masalah.

Konsekuensi posisi RDTR sebagai acuan dalam perijinan lokasi adalah zonasi yang tercantum dalam RDTR menjadi syarat utama dalam menentukan apakah suatu rencana pembangunan dapat memperoleh ijin (dari segi tata ruang) ataukah tidak. Perlu diingat juga bahwa pemberian ijin pembangunan tidak hanya mengacu pada rencana tata ruang saja tetapi bersifat multisektor dan juga mempertimbangkan faktor lingkungan hidup, prasarana, gangguan, penerimaan masyarakat sekitar, dan aturan yang berlaku. Polemik yang sering terjadi adalah apakah zonasi yang ada harus ditetapkan secara ketat ataukah dapat mengakomodir pembangunan yang tidak sesuai dengan peruntukan lahan yang ditetapkan dalam rencana.

Dalam pandangan saya, ada dua prinsip dasar yang dapat diterapkan dalam menyikapi rencana zonasi yang ada dalam RDTR. Prinsip pertama adalah rencana zonasi yang telah ditetapkan sebaiknya tidak disikapi secara ketat. Ini artinya, zonasi dalam suatu blok kawasan menganut asas dominasi, yaitu zonasi dominan dan bukannya harus mengikuti rencana tanpa mewadahi kemungkinan adanya perbedaan. Hal ini diperlukan karena tidak ada yang dapat meramalkan keadaan di masa depan secara rinci, sehingga fleksibilitas tetap diperlukan. Perlu diingat bahwa fleksibilitas tidak boleh diartikan dengan mengikuti setiap permintaan pembangunan, karena bila hal itu dilakukan maka justru akan merusak zonasi kawasan secara makro dan tujuan penataan ruang tidak akan tercapai.

Prinsip kedua (yang terkait dengan prinsip pertama) adalah perbedaan dalam pembangunan yang tidak sesuai peruntukan zonasi masih diperbolehkan, asalkan tidak melebihi derajat gangguan . Prasyarat untuk prinsip kedua ini adalah penentuan hirarki derajat gangguan dari masing-masing zonasi. Secara pribadi, saya menentukan klasifikasi derajat gangguan zonasi dari yang terendah sampai yang tertinggi sebagai berikut: Hutan, Pertanian, RTH, Perumahan, Pemerintahan pertahanan dan keamanan, Fasilitas pelayanan, Komersial, Kawasan campuran, Transportasi , Pertambangan, dan Industri. Dengan demikian, pembangunan kawasan yang memiliki derajat gangguan lebih rendah pada suatu lokasi yang memiliki derajat gangguan lebih tinggi diperbolehkan, tetapi tidak bila kondisinya adalah sebaliknya. Sebagai contoh, pembuatan RTH pada kawasan perumahan diperbolehkan, tetapi pembangunan kawasan industri pada kawasan perumahan tidak direkomendasikan. Jikapun dapat dilaksanakan, maka harus ada beberapa perlakuan khusus karena dianggap melanggar rencana zonasi yang sudah ditetapkan. Perlakuan khusus tersebut dapat berupa pemberian insentif dan disinsentif serta pengenaan sanksi. Perlakuan khusus ini dituangkan dalam peraturan zonasi yang menjadi petunjuk teknis RDTR. Sayangnya, daerah saya belum memiliki hal ini (bahkan RDTR yang ada belum disesuaikan dengan UU 26/2007), sehingga prosedur perijinan seringkali menjadi polemik karena belum adanya aturan teknis yang dapat dijadikan sebagai pedoman. Revisi RDTR dan penyusunan peraturan zonasi menjadi hal yang urgen untuk dilakukan.

Dua prinsip dasar menyikapi zonasi di atas diharapkan akan dapat menambah sumbangsih pikiran dalam penentuan ijin lokasi. Tujuan akhir yang ingin dituju adalah mengurangi polemik mengenai zonasi sehingga pembangunan dapat terus berjalan tanpa dirasa mempersulit calon pembangun dengan tidak mengorbankan kualitas lingkungan dan kesejahteraan fisik maupun sosial masyarakat.

1 Comment

  1. suhu-mu said,

    April 10, 2010 at 20:28

    makanya ada peraturan zonasi yang mengatur apa: 1. yang boleh, 2. tidak boleh, 3. boleh bersyarat, 4. boleh terbatas. Begitu kan sob?😉


Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

%d bloggers like this: